Zwangsversteigerung 0002 K 0024/2024‍

lfd. Nr. 1: 24.000,00 Euro lfd. Nr. 2: 21.000,00 Euro lfd. Nr. 3: 110.000,00 Euro lfd. Nr. 4: 139.000,00 Euro lfd. Nr. 5: 38.000,00 Euro lfd. Nr. 6: 119.000,00 Euro Verkehrswert gesamt: 451.000,00 Euro

Auszug aus dem

 

Gutachten

 

des Sachverständigen über den Verkehrswert für das Bauernhaus und landwirtschaftliche Grundstücke in Wieslings 3, 87730 Bad Grönenbach

• Grundbuch: Zell
• Blatt: 725
• BV Nr.: 7,10,14,15,17,18
• Lfd. Nr.: 1-6 (in Terminsbestimmung)
• Gemarkung: Zell
• Flurstück-Nr.: 365, 369, 363, 364, 368, 366 und 366/7
• Flurstück- Nr. 365: Grünland zu 2.950m²
• Flurstück- Nr. 369: Gartenland zu 2.853m²
• Flurstück- Nr. 363: Landwirtschaftsfläche, Waldfläche zu 17.660m²
• Flurstück- Nr. 364: Gebäude- und Freifläche zu 2.282m²
• Flurstück- Nr. 368: Gebäude- und Freifläche zu 613m²
• Flurstück- Nr. 366: Landwirtschaftsfläche zu 5.287m²
• Flurstück- Nr. 366/7: Gebäude- und Freifläche zu 2.518m²

 

Wertermittlungsstichtag: 09.08.2025

Verkehrswert: 451.000 €

Aus Terminsbestimmung:

• Flurstück- Nr. 365: 24.000 €
• Flurstück- Nr. 369: 21.000 €
• Flurstück- Nr. 363: 110.000 €
• Flurstück- Nr. 364: 139.000 €
• Flurstück- Nr. 368 : 38.000 €
• Flurstück- Nr. 366 und 366/7: 119.000 €

 

Hinweis: (...) Die Gutachtenerstellung, insbesondere auch die Grundstücks- und Gebäudebeschreibungen erfolgen daher auf der Grundlage der Erkenntnisse aus der durch den Sachverständigen am 19.06.2019 und am 13.08.2019 im Beisein des Schuldners durchgeführten Ortsbesichtigungen. Nach dem 13.08.2019 eingetretene Veränderungen an den Grundstücken und am Gebäudebestand sind daher im Gutachten weitgehend nicht berücksichtigt.

 

Grundstücksbeschreibung

 

Nutzung und Zubehör Die Grundstücke werden eigengenutzt und sind vermutlich nicht vermietet oder verpachtet. Bei der Wertermittlung wird unterstellt, dass die Fortführung des landwirtschaftlichen Betriebs auf den Grundstücken wirtschaftlich nicht mehr möglich ist.

Miet-/Pachtverhältnis Die südliche Dachfläche des Stall-/Scheunentrakts ist nach Eigentümerangabe zum Betrieb einer Photovoltaikanlage verpachtet an … . Der Pachtvertrag wurde nicht vorgelegt. Nach Eigentümerangabe endet das Pachtverhältnis im Jahr 2031. Die Gesamtpacht bis zum Ablauf der Pachtzeit wurde bereits durch eine Einmalzahlung des Pächters bezahlt. Ansonsten besteht vermutlich für die zu bewertenden Grundstücke kein Miet- oder Pachtverhältnis.

Naturschutz Der Feldgehölzstreifen entlang der Südostgrenze von FlNr. 369 ist als Biotop-Nr. 8127-0035-002 und der Feldgehölzstreifen entlang der Südostgrenze von FlNr. 363 als Biotop Nr. 8127-0035-003 kartiert. Auf den Grundstücken sind keine naturschutzrechtlichen Ausgleichs- bzw. Ersatzflächen erfasst (Quelle: BayernAtlas-Plus).

Abgabenrechtliche Situation Straßenerschließungsbeiträge nach BauGB fallen aufgrund der Außenbereichslage nicht an. Die Grundstücke verfügen über keinen Kanalanschluss. Herstellungsbeiträge nach KAG für die Entwässerung wurden daher bisher von der Marktgemeinde Bad Grönenbach nicht erhoben. Der Wasseranschluss bei Grundstück FlNr. 364 ist nach Auskunft des Zweckverbands zur Wasserversorgung der Woringer Gruppe abgerechnet.

Wohn- und Geschäftslage Einfache ländliche Wohnlage im Außenbereich, keine Geschäftslage

Grundstückslage Ca. 1 km westlich vom Ortsteil Zell (Luftlinie)

Bebauung der Umgebung Im Süden landwirtschaftliche Hofstelle, sonst unbebaute Grünlandgrundstücke, nördlich von FlNr. 366 und nördlich und östlich von FlNr. 365 Waldfläche

 

FlNr. 365

Lagebezeichnung Nähe Wieslings

Kulturart Grünland

Tatsächliche Nutzung Grünland

Zuschnitt nahezu dreieckig, schmal und tief geschnitten, Breite ca. 120 m, Tiefe ca. 5 bis 41m

Oberflächengestalt Gelände fällt von Norden nach Süden um bis zu 5 m, Geländeoberfläche nahezu eben und mäh- und maschinenfähig

Nachbargrundstücke Waldflächen im Norden und Osten, sonst Grünland

Erschließung keine Zufahrt von einem öffentlichen Weg vorhanden, die Zufahrt erfolgt über die Grundstücke 363, 369, 368 und 364 zum öffentlichen Weg

Gesamtertragsmesszahl 1298

Sonstiges Fläche der Landwirtschaft entsprechend § 3 (1) ImmoWertV 2021 Grundstück wurde in den letzten Jahren nicht bewirtschaftet, daher Wildwuchs und Grasfläche verfilzt

Allgemeine Beurteilung Grünland mit durchschnittlicher Bodenqualität, unterdurchschnittlicher Größe und unzweckmäßigem Zuschnitt

 

FlNr. 369

Lagebezeichnung In Wieslings

Kulturart Grünland

Tatsächliche Nutzung Grünland

Zuschnitt nahezu rechteckig, im Osten spitz verlaufend, Breite ca. 45 m bis 52 m, Tiefe ca. 44 bis 69 m,

Oberflächengestalt Gelände fällt von Südwesten nach Nordosten um ca. 11 m und bis zur Grundstücksmitte nach Osten um ca. 5 m, Geländeoberfläche nahezu eben, eingeschränkt mäh- und maschinenfähig

Nachbargrundstücke im Westen Hofstelle, sonst Grünland

Erschließung keine Zufahrt von einem öffentlichen Weg vorhanden, die Zufahrt erfolgt über die Grundstücke 364 und 368 zum öffentlichen Weg

Gesamtertragsmesszahl 1388

Beschaffenheit Grünland mit mittlerer Ertragsfähigkeit, im westlichen Bereich (ca. 900 m²) fehlt Grasnarbe durch Beweidung und Staunässe, biotopkartiertes Feldgehölz entlang der Südostgrenze

Sonstiges Grundstück wurde in den letzten Jahren nicht bewirtschaftet, daher Wildwuchs und Grasfläche verfilzt

Allgemeine Beurteilung Grünland mit überwiegend durchschnittlicher Bodenqualität und unterdurchschnittlicher Größe, östlicher Hangbereich vorwiegend als Weide nutzbar

 

FlNr. 363

Lagebezeichnung Nähe Wieslings

Kulturart Grünland

Tatsächliche Nutzung

• Grünland 15.782m²
• Gehölz 745m²
• Wald 403m³
• Fläche gemischte Nutzung 367m²
• Unkultivierte Fläche 185m²
• Stehendes Gewässer 178m²

Zuschnitt Breite ca. 120 bis 130 m, Tiefe ca. 145 m, im östlichen Bereich wird Grundstück durch Bachlauf (FlNr. 361/2) durchschnitten (mit 2 verrohrten Überfahrten)

Oberflächengestalt Gelände fällt von Westen nach Osten um ca. 16 m, Geländeoberfläche mit Unebenheiten, eingeschränkt mäh- und maschinenfähig

Nachbargrundstücke im Südwesten Hofstelle, im Norden Wald, sonst Grünland

Erschließung keine Zufahrt von einem öffentlichen Weg vorhanden, die Zufahrt erfolgt über die Grundstücke 364, 368 und 369 zum öffentlichen Weg

Gesamtertragsmesszahl 6776

Beschaffenheit Grünland mit einfacher bis mittlerer Ertragsfähigkeit, im südöstlichen Bereich Fläche mit Staunässe (ca. 2.500 m²), Fläche östlich Bachlauf mit starken Unebenheiten und Wildwuchs, Laubwald im Nordosten (ca. 400 m²) ohne Bestandeswert, stehendes Gewässer im Nordosten (Tümpel, ca. 178 m²) mit umlaufendem Schilffbewuchs, biotopkartiertes Feldgehölz entlang der Südostgrenze

Bebauung offener Güllerundbehälter aus Stahlbeton, Durchmesser 12 m, Tiefe 4 m, 1,30 m über Gelände überstehend, 2- Kammerklärgrube und 3-Kammerklärgrube für Abwässer Wohnhaus mit Überlauf in Güllegrube

Sonstiges Grundstück wurde in den letzten Jahren nicht bewirtschaftet, daher Wildwuchs und Grasfläche verfilzt

Allgemeine Beurteilung Grünland mit einfacher bis durchschnittlicher Bodenqualität, östliche Grundstückshälfte aufgrund Hanglage und Beschaffenheit vorwiegend als Weide nutzbar.

 

FlNr. 364 und 366/7

Beschaffenheit Gelände fällt von Westen nach Osten gleichmäßig um bis zu 3 m, Baugrund mit normaler Beschaffenheit, Grundwasserstand unterhalb der Kellergründungssohle

Erschließung Zufahrt über asphaltierten Gemeindeweg, Abwasserentsorgung in Klärgruben mit Überlauf in Güllegrube (auf FlNr. 363), Wasser-, Strom- und Telefonanschluss vorhanden

Entwicklungszustand Die Grundstücke können aufgrund der bestehenden baurechtlich genehmigten Bebauung als baureifes Land entsprechend § 3 (4) ImmoWertV 2021 eingestuft werden.

Vorhandene Bebauung (Art und Maß) Bauernhaus mit Wohntrakt und Stall-/Scheunentrakt, GRZ rd. 0,2 (Grundflächenzahl), GFZ rd. 0,4 (Geschossflächenzahl)

 

FlNr. 368

Beschaffenheit Gelände fällt von Südwesten nach Nordosten gleichmäßig um bis zu 1,3 m, Baugrund mit normaler Beschaffenheit, Grundwasserstand unterhalb der Kellergründungssohle

Erschließung Grundstück verfügt über keine direkte Zufahrt von einer öffentlichen Straße, die Zufahrt erfolgt über das Grundstück FlNr. 364 zum öffentlichen Weg, Ver- und Entsorgungsanschlüsse sind auf dem Grundstück nicht vorhanden, Strom- und Wasseranschluss erfolgt vom Grundstück FlNr. 364

Entwicklungszustand Das Grundstück kann aufgrund der bestehenden baurechtlich genehmigten Bebauung als baureifes Land entsprechend § 3 (4) ImmoWertV 2021 eingestuft werden.

Vorhandene Bebauung (Art und Maß) Gerätehalle mit Schweinestall, GRZ rd. 0,4 (Grundflächenzahl), GFZ rd. 0,4 (Geschossflächenzahl)

 

FlNr. 366

Lagebezeichnung Wieslings

Kulturart Grünland

Tatsächliche Nutzung Grünland

Zuschnitt nahezu dreieckig, schmal und tief geschnitten Breite ca. 0 bis 42 m, Tiefe ca. 205 m,

Oberflächengestalt Gelände fällt von Süden und Norden bis zur Grundstücksmitte nach Osten um ca. 5 m, Geländeoberfläche nahezu eben und mäh- und maschinenfähig

Nachbargrundstücke Waldflächen im Norden, Hofstelle im Süden, sonst Grünland

Erschließung keine Zufahrt von einem öffentlichen Weg vorhanden, die Zufahrt erfolgt über die Grundstücke 366/7 und FlNr. 364 zum öffentlichen Weg

Gesamtertragsmesszahl 2623

Beschaffenheit Grünland mit überwiegend mittlerer Ertragsfähigkeit, im südlichen Bereich (ca. 800 m²) fehlt Grasnarbe durch Beweidung und Staunässe, Festmistablagerungen auf eine Fläche von ca. 80 m²

Allgemeine Beurteilung Grünland mit überwiegend durchschnittlicher Bodenqualität, unterdurchschnitlicher Größe und unzweckmäßigem Zuschnitt

 

Gebäudebeschreibung

 

Allgemeines Eine Besichtigung der Gebäude und der Grundstücke war, wie bereits unter Pkt. 1.7 beschrieben, nicht möglich. (...) Auf den Grundstücken FlNr. 364 und 366/7 befindet sich ein Bauernhaus und auf dem Grundstück FlNr. 368 eine Gerätehalle mit Schweinestall. Das Bauernhaus besteht aus einem Wohntrakt und dem Stall-/Scheunentrakt. Der Wohntrakt besteht aus einer Teilunterkellerung, Erdgeschoss, Obergeschoss und nicht ausgebautem Dachgeschoss. Im Norden ist an das Wohnhaus ein erdgeschossiger Holzlagerschuppen angebaut.

 

Wohntrakt

Das Wohnhaus ist mindestens 150 Jahre alt.

Räumlichkeiten In den einzelnen Geschossen des Wohntrakts befinden sich folgende Räumlichkeiten:

• Kellergeschoss: Vorraum, 1 Kellerraum
• Erdgeschoss: Flur, Wohnzimmer, Wohnküche, Speis, Dusche/WC
• Obergeschoss: Flur, 3 Schlafzimmer, 1 Schlafzimmer im Stall-/Scheunentrakt
• Dachgeschoss: nicht ausgebauter Dachboden

 

Rohbau

Geschosse Teilunterkellerung, Erd-, Obergeschoss und nicht ausgebautes Dachgeschoss

Bauweise Massivbau

Fundamente Vollziegel oder Bruchstein

Kelleraußenwände vermutlich Vollziegel- oder Bruchsteinmauerwerk

Außenwände Vollziegelmauerwerk oder ausgemauertes Holzfachwerk

Innenwände Mauerwerk oder ausgemauertes Holzfachwerk