Infomaterial für Bieter

Was ist eine Zwangsversteigerung?

Geht einem Immobilien- oder Grundstücksbesitzer das Geld aus und kann er seinen Verbindlichkeiten nicht mehr nachkommen, muss er mit einer Zwangsversteigerung seines Objektes rechnen. Dabei bringt in der Regel der Gläubiger, zumeist die Bank, das Verfahren beim zuständigen Amtsgericht auf den Weg.

Entscheidet sich das Amtsgericht für die Zwangsversteigerung, muss das sogenannte Vollstreckungsgericht den Verkehrswert des Objektes festlegen. Denn nur so lässt sich verlässlich klären, ob das später gebotene Geld im Wesentlichen dem Wert der Immobilie oder des Grundstücks entspricht. Üblicherweise ermittelt ein vom Gericht eingeschalteter Sachverständiger, welcher Wert für das Objekt anzusetzen ist. Das Verfahren ist öffentlich, das heisst alle Verfahrensbeteiligten können das Verkehrswertgutachten einsehen und auch Biet-Interessenten können beim Amtsgericht um Einsicht bitten.

Der Verkehrswert

Der veröffentlichte Verkehrswert wird in der Regel auf Grundlage eines Sachverständigengutachtens vom Gericht festgesetzt. Das Gutachten kann nach der Terminsveröffentlichung auf der Geschäftsstelle der Zwangsversteigerungsabteilung eingesehen werden.

Wann findet eine Zwangsversteigerung statt?

Ist der Wert ermittelt, legt das Gericht den Versteigerungstermin fest. Von der Anordnung zur Zwangsversteigerung bis zur Bestimmung des Termins können jedoch – je nach Region – zwischen mehrere Monate bis Jahre vergehen.

Der Versteigerungstermin ist öffentlich. Die Zwangsversteigerung und der Termin werden in den amtlichen Bekanntmachungen des Gerichtes veröffentlicht. Diese Termine finden sie auch hier auf unserer Seite.

Wie kann man an einer Zwangsversteigerung teilnehmen?

Jeder Bieter muss sich durch einen gültigen Personalausweis oder einen Reisepass ausweisen. Wenn mehrere Personen gemeinschaftlich bieten wollen - als Bietergemeinschaft - so muss das Beteiligtenverhältnis angegeben werden (z.B. Eheleute zu je 1/2 Anteil). Der Vertreter einer juristischen Person (z.B. GmbH, AG) oder Handelsgesellschaft (KG, OHG) muss seine Vertretungsbefugnis durch Vorlage eines aktuellen Auszuges aus dem Handelsregister - in der Regel nicht älter als 4 Wochen - nachweisen. Wer in Vollmacht für einen anderen bieten will, muss eine öffentliche oder öffentlich beglaubigte Bietungsvollmacht vorlegen (Notar).

Wer bei einer Zwangsversteigerung mitbieten will, braucht ein solides Finanzierungskonzept. Klären Sie deshalb vor dem Versteigerungstermin die Gesamtfinanzierung des Objekts. Sie müssen vor dem Zwangsversteigerungstermin eine Sicherheitsleistung hinterlegen.

Sicherheitsleistung

Die Sicherheitsleistung beträgt in der Regel 10 % des Verkehrswertes, mindestens jedoch die Kosten des Verfahrens, die im Versteigerungstermin bekannt gegeben werden. Diese muss zum Versteigerungstermin also in der Regel davor hinterlegt werden. Das geht per vorheriger Überweisung an die Gerichtskasse, selbstschuldnerischer Bankbürgschaft oder mit einem von Ihrer Bank ausgestellten Verrechnungsscheck. Barzahlung ist ausgeschlossen. Erhalten Sie mit der Versteigerung nicht den Zuschlag, so erhalten Sie die Sicherheitsleistung zurück.

Wie läuft eine Zwangsversteigerung ab?

Kommt es zum Zwangsversteigerungstermin, liest der Rechtspfleger des Amtsgerichtes noch einmal die Bekanntmachung vor und nennt auch die Zuzahlungs- oder Ersatzbeträge. Das sind Geldleistungen, die ein Bieter unter Umständen zusätzlich zu seinem Gebot zahlen muss.

Das geringste Gebot wird vom Gericht im Versteigerungstermin bekannt gegeben. Es legt den Betrag fest, der mindestens geboten werden muss, damit das Gebot vom Gericht angenommen werden kann. Das geringste Gebot setzt sich aus den Kosten des Verfahrens und bestehenden bleibenden Rechten zusammen, die der Ersteher mit Zuschlag übernehmen muss.

Der Rechtspfleger fordert schließlich zur Abgabe der Gebote auf. Die Bietzeit beträgt mindestens 30 Minuten, endet jedoch erst, wenn keine Gebote mehr abgegeben werden. Um den Ablauf eines Versteigerungstermins kennen zu lernen, ist es sinnvoll, bereits vor Ersteigerung eines Objektes an anderen Terminen zur Information teilzunehmen.

Wer für eine Immobilie oder ein Grundstück bieten möchte, muss sich ausweisen können. Personalausweis oder Reisepass sind unbedingt zum Termin mitzubringen. Als Bieter nennen Sie im Termin den Betrag, den Sie zahlen möchten.

Gibt im Termin kein Bieter ein wirksames Gebot ab, stellt das Gericht das Verfahren von Amts wegen ein. Gläubiger haben dann die Möglichkeit, die Fortsetzung des Verfahrens zu beantragen.

Liegt im ersten Termin das höchste Gebot unter 7/10 des Verkehrswerts, können Gläubiger oder deren Vertreter einen Antrag auf Zuschlagsversagung stellen. Wenn es gar nur unter 5/10 des Verkehrswerts liegt, muss das Gericht von Amts wegen den Zuschlag verweigern. Bei folgenden anberaumten Terminen gelten weniger strenge Richtlinien für die Höchstgebote und die 5/10 und 7/10 Regeln können wegfallen.

Das Gericht kann entweder im Termin oder während eines gesonderten Zuschlagstermins seine Entscheidung über den Zuschlag bekanntgeben. Wenn es einem Bieter den Zuschlag erteilt, ist dieser ab Verkündung des Beschlusses rechtmäßiger Eigentümer des Objektes. Der volle Kaufpreis ist nach vier bis sechs Wochen fällig.

Eigentumsumschreibung

Der Ersteher wird Eigentümer mit Erteilung des Zuschlages. Ab diesem Tage gehen die Lasten und Nutzen des Versteigerungsobjektes auf ihn über. Die Eintragung im Grundbuch erfolgt jedoch erst, wenn der Verteilungstermin stattgefunden hat (in der Regel 6 bis 10 Wochen nach dem Versteigerungstermin), der Zuschlag rechtskräftig geworden ist und die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes dem Vollstreckungsgericht vorliegt. Der Ersteher hat die Grunderwerbssteuer auf das Gebot zu zahlen. Die Eigentumsumschreibung wird nach Vorliegen dieser Voraussetzungen vom Versteigerungsgericht veranlasst.

Mängelhaftung

Versteigert wird der im Grundbuch eingetragene Grundbesitz in seinem tatsächlichen Bestand. Es besteht keine Mängelhaftung. Das Objekt wird versteigert wie es steht und liegt. Für die Richtigkeit der Anmeldungen und der Auskünfte der Steuerbehörden haftet das Gericht nicht.

Allgemeine Hinweise für Bieter

Das Gericht haftet nicht für etwaige Sach- oder Rechtsmängel (§ 56 ZVG). Für die Wirksamkeit der Terminbestimmung ist allein der Text der amtlichen Bekanntmachung ausschlaggebend.

Der Verkehrswert des Versteigerungsobjektes wird durch das Gericht üblicherweise aufgrund eines Gutachtens eines Sachverständigen, der vom Gericht beauftragt wurde, festgesetzt. Gutachten, Exposé oder Fotos können im Internet und auf der Geschäftsstelle des jeweiligen Versteigerungsgerichts eingesehen werden.

Eine Besichtigung des Versteigerungsobjektes kann das Gericht nicht vermitteln. Ein Anspruch auf Besichtigung besteht nicht.

Gebote können nur im Versteigerungstermin abgegeben werden.

Bieter müssen sich im Versteigerungstermin durch einen gültigen Personalausweis oder Reisepass ausweisen. Soll für nicht im Versteigerungstermin anwesende Dritte geboten werden - dies gilt auch für den Ehegatten -, muss eine öffentlich beglaubigte Bietvollmacht vorgelegt werden. Firmenvertreter müssen ihre Vertretungsberechtigung durch einen beglaubigten Handelsregisterauszug neuesten Datums nachweisen.

Bieter müssen damit rechnen, dass eine Sicherheitsleistung in Höhe von 10 % des festgesetzten Verkehrswertes verlangt wird (bei Geboten d. Eigentümer gelten besondere Vorschriften). Die Sicherheitsleistung kann durch Bankbürgschaft, Bundesbankscheck oder Verrechnungsscheck eines im Inland zum Betreiben von Bankgeschäften berechtigten Kreditinstituts (Achtung: kein Privatscheck; der Scheck darf frühestens am 3. Werktag vor dem Versteigerungstermin ausgestellt worden sein!) oder durch rechtzeitige Überweisung an die für das Gericht zuständige Kasse geleistet werden. Seit dem 16. Februar 2007 ist die Sicherheitsleistung durch Barzahlung ausgeschlossen! Weitergehende Auskünfte erhalten Sie über Ihre Hausbank, die Ihnen auch die Sicherheitsleistung beschafft und bei dem jeweiligen Amtsgericht, das Sie über die Modalitäten der Überweisung informiert.

Neben dem Gebot sind von dem Ersteher die Gerichtskosten für die Erteilung des Zuschlags, sowie für seine Eintragung im Grundbuch und die Grunderwerbsteuer zu zahlen.

Der Ersteher muss das Gebot, abzüglich einer geleisteten Sicherheit, von der Erteilung des Zuschlags an bis zum Verteilungstermin (bzw. bis zur wirksamen Hinterlegung) mit 4 % jährlich verzinsen und mit den Zinsen spätestens zum Verteilungstermin an das Gericht zahlen. Der Ersteher ist zudem regelmäßig verpflichtet, dem Gericht seine Steuer-Identifikationsnummer gem. §§ 18, 20 GrEStG mitzuteilen, sofern kein Ausnahmetatbestand vorliegt.

Die Bietzeit, also der Zeitraum von der Aufforderung zur Abgabe von Geboten bis zum Schluss der Versteigerung, beträgt mindestens 30 Minuten.

Bei einem Gebot unter 5/10 des festgesetzten Verkehrswertes muss der Zuschlag von Amts wegen versagt werden. Bei Geboten zwischen 5/10 und 7/10 des Verkehrswertes kann der Gläubiger die Versagung des Zuschlags beantragen. Wenn die Wertgrenzen weggefallen sind, erfolgt ein entsprechender Hinweis in der vollständigen Ansicht eines Termins.

Ob Rechte bestehen bleiben und vom Ersteher zu übernehmen sind, wird im Versteigerungstermin bekannt gegeben.

Beachten Sie bitte, dass hier nur allgemeine Hinweise über den grundsätzlichen Verfahrensablauf gegeben werden können. Es ist nicht möglich, auf diesem Weg alle denkbaren Besonderheiten, die den Einzelfall betreffen können, darzustellen. Alle für den Interessenten wichtigen Angaben und die Versteigerungsbedingungen werden im Versteigerungstermin bekanntgegeben und eingehend erörtert.

Weitere Hinweise, insbesondere zu der Bankverbindung finden Sie ggf. auf der Internetseite des jeweiligen Versteigerungsgerichts.

Quelle: zvg-portal.de

Termine per Bundesland

Baden-Württemberg: 136 Termine

Bayern: 291 Termine

Berlin: 70 Termine

Brandenburg: 111 Termine

Bremen: 12 Termine

Hamburg: 29 Termine

Hessen: 213 Termine

Mecklenburg-Vorpommern: 72 Termine

Niedersachsen: 273 Termine

Nordrhein-Westfalen: 572 Termine

Rheinland-Pfalz: 8 Termine

Saarland: 44 Termine

Sachsen: 152 Termine

Sachsen-Anhalt: 90 Termine

Schleswig-Holstein: 39 Termine

Thüringen: 127 Termine

Insgesamt: 2239 Termine

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